Zillow darf während des laufenden Rechtsstreits mit Compass sein Verbot privater Inserate fortsetzen, so die Entscheidung eines Bundesrichters.

Richter erlaubt Zillow, das Verbot bestimmter Immobilienangebote beizubehalten

Ein Bundesrichter hat entschieden, dass Zillow (ZG, Z) weiterhin seine Richtlinie durchsetzen darf, die bestimmte Arten von Immobilienangeboten auf seiner Plattform einschränkt. Dies stellt einen frühen juristischen Sieg für das Unternehmen in seinem laufenden Rechtsstreit mit dem Immobilienriesen Compass (COMP) dar.

Compass, das größte Immobilienmaklerunternehmen in den Vereinigten Staaten, hatte Zillow wegen dieser Richtlinie verklagt. Die Richtlinie verbietet Angebote, die nur einer ausgewählten Gruppe von Käufern gezeigt wurden. Diese exklusiven oder „privaten“ Angebote sind ein zentraler Bestandteil des Geschäftsmodells von Compass. Das Unternehmen argumentierte, dass die Richtlinie von Zillow wettbewerbswidrig sei, und beantragte eine gerichtliche Anordnung, um deren Durchsetzung während des laufenden Verfahrens zu stoppen.

Die Entscheidung des Richters erfolgte nach einer viertägigen Anhörung im Bundesgericht von New York im vergangenen November. Zillow beharrte darauf, dass Compass versuche, das Angebot zurückzuhalten, um ein eigenes privates Netzwerk von Angeboten aufzubauen – ein Schritt, von dem Zillow behauptete, er würde den Markt zersplittern und den Verbrauchern den Zugang zu verfügbaren Häusern einschränken.

In ihrer Entscheidung stellte Bezirksrichterin Jeannette Vargas fest, dass Compass keine ausreichenden Beweise dafür vorgelegt habe, dass Zillow sich in der Kommunikation mit dem Wettbewerber Redfin wettbewerbswidrig verhalten habe, noch dass Zillow eine Monopolstellung im Bereich der Immobiliensuche besitze.

Ein Sprecher von Zillow bezeichnete das Ergebnis als einen bedeutenden Sieg nicht nur für das Unternehmen, sondern auch für Hauskäufer, Makler, Vermittlungsfirmen und den gesamten Immobiliensektor und wies die Behauptungen von Compass als unbegründet zurück.

Ein Compass-Büroschild, fotografiert am 23. Juni 2025 in Corte Madera, Kalifornien. (Justin Sullivan/Getty Images)

Der Rechtsstreit zwischen Compass und Zillow ist Teil einer größeren Debatte über die Methoden zum Vermarkten, Kaufen und Verkaufen von Immobilien in den Vereinigten Staaten.

Compass-CEO Robert Reffkin reagierte auf die Entscheidung mit den Worten: „Dies ist keine Niederlage für uns, und unsere rechtliche Anfechtung wird fortgesetzt.“ Er verwies auf interne Zillow-Dokumente, die angeblich die Bestrafung von Maklern für das Angebot von Immobilien auf alternativen Plattformen thematisierten, und betonte die Verantwortung von Compass, seine Makler vor solchen Praktiken zu schützen.

Nach der Übernahme von Anywhere Real Estate zu Beginn dieses Jahres ist Compass das weltweit größte Maklerunternehmen geworden. Das Unternehmen bewirbt sein Netzwerk privater Angebote als Möglichkeit für Käufer, frühzeitig Zugang zu neuen Objekten zu erhalten, und für Verkäufer, mit der Preisgestaltung zu experimentieren, bevor die Angebote über Multiple Listing Services (MLS) breit veröffentlicht werden.

Ende 2019 führte die National Association of Realtors (NAR) Regeln ein, um „Pocket“- oder „Shadow“-Listings einzudämmen, indem sie vorschrieb, dass Immobilien innerhalb von 24 Stunden nach der Vermarktung im MLS gelistet werden müssen. Anfang dieses Jahres lockerte die NAR jedoch diese Vorschriften, sodass einzelne MLS nun eigene Richtlinien für Verkäufer festlegen können, die die öffentliche Vermarktung verzögern möchten.

Branchenveränderungen und Unternehmensstrategien

Kurz nach der Richtlinienänderung der NAR kündigte Zillow an, dass privat vermarktete Immobilien dauerhaft von seiner Website ausgeschlossen werden. Auch andere Plattformen, darunter Redfin, übernahmen ähnliche Maßnahmen.

Dieser Schritt stellt die „Three-Phased Marketing“-Strategie von Compass infrage, die vorsieht, Häuser zunächst exklusiv Compass-Maklern anzubieten, sie dann als „Coming Soon“ auf der Compass-Website zu listen und schließlich auf dem MLS und anderen Plattformen zu veröffentlichen.

• Compass behauptet, dass sein Vorgehen Verkäufern zugutekommt, weil sie so die Preisgestaltung testen können, ohne negative Daten wie zu viele Tage am Markt oder Preissenkungen zu sammeln.
• Zillow hingegen argumentiert, dass die eigene Richtlinie für mehr Transparenz und maximale Reichweite sorgt, sodass Verkäufer die größte Zahl potenzieller Käufer erreichen und den bestmöglichen Preis erzielen können.

Während der Anhörung im November sagten sowohl Compass-CEO Robert Reffkin als auch Zillow-CEO Jeremy Wacksman aus. Reffkin erklärte, dass die Richtlinie von Zillow die Wahlmöglichkeiten der Makler einschränke und sie Einschüchterungen aussetze. Wacksman entgegnete, dass Untersuchungen mit Verkäufern und Maklern eine Präferenz für breite Vermarktung gegenüber privaten Angebotsnetzwerken zeigten und dass breite Sichtbarkeit für Verkäufer erhebliche Vorteile biete.

„Die Vermarktung Ihres Hauses an ein großes Publikum ist ein wesentlicher Vorteil“, sagte Wacksman. „Wenn die Wahl besteht, entscheiden sich die meisten für die größere Reichweite.“

Claire Boston ist leitende Reporterin bei Yahoo Finance und spezialisiert auf Wohnen, Hypotheken und Hausversicherungen.

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