Trump akan menggantikan The Fed dalam "mengelola suku bunga hipotek"? Besant menyatakan: "QE Trump" bertujuan untuk menyesuaikan kebijakan "pengetatan neraca" The Fed

Menghadapi biaya perumahan yang tetap tinggi, pemerintahan Trump secara langsung melewati Federal Reserve, menggunakan kekuatan eksekutif untuk campur tangan di pasar pinjaman hipotek, dengan mencoba “mengimbangi” pengetatan neraca Federal Reserve guna menurunkan suku bunga hipotek.

Pada 9 Januari waktu setempat, Menteri Keuangan AS Bessent menjelaskan logika inti dari putaran terbaru intervensi keuangan pemerintahan Trump saat diwawancarai media di Minnesota. Ia menyatakan bahwa pemerintah AS memerintahkan Fannie Mae dan Freddie Mac untuk membeli sekuritas berbasis hipotek (MBS) dengan tujuan agar kecepatan pembelian tersebut kurang lebih sesuai dengan laju keluarnya obligasi tersebut dari neraca Federal Reserve.

Bessent menunjukkan, saat ini sekitar US$15 miliar MBS jatuh tempo setiap bulan di Federal Reserve dan tidak diinvestasikan kembali (yaitu “pengetatan neraca”), yang menyebabkan kepemilikan MBS dalam portofolio obligasi besar Federal Reserve senilai US$6,3 triliun terus menurun. Ia berpendapat bahwa operasi Federal Reserve ini sebenarnya memberikan tekanan sebaliknya ke pasar, menghambat penurunan lebih lanjut suku bunga hipotek. Oleh karena itu, strategi pemerintahan Trump adalah memanfaatkan daya beli Fannie Mae dan Freddie Mac untuk mengisi celah permintaan yang ditinggalkan bank sentral.

Jadi saya pikir,ide kami adalah untuk kurang lebih mengikuti langkah Federal Reserve, karena Federal Reserve terus berupaya ke arah yang berlawanan.

Sebelumnya, Presiden Trump secara resmi memerintahkan Federal Housing Finance Agency (FHFA) yang mengawasi Fannie Mae dan Freddie Mac untuk membeli MBS senilai US$200 miliar pada hari Kamis. Direktur FHFA William Pulte mengonfirmasi pada hari Jumat bahwa mereka telah memulai putaran pertama pembelian senilai US$3 miliar. Instruksi ini dipandang pasar sebagai langkah agresif Gedung Putih dalam mengatasi krisis keterjangkauan perumahan, sekaligus menandaiintervensi langka kekuasaan eksekutif di bidang pasar keuangan yang secara tradisional didominasi oleh bank sentral.

Harga MBS Melonjak, Suku Bunga Hipotek Diperkirakan Turun 0,25 Persen

Sejak Trump mengumumkan instruksi tersebut, pasar merespons dengan keras.

Kebijakan pelonggaran kuantitatif Trump menyebabkan harga sekuritas berbasis hipotek (MBS) melonjak, pasar dengan cepat melakukan repricing.

Sementara itu, premi risiko (spread) MBS terhadap obligasi pemerintah AS menyempit tajam sekitar 0,18 persen dibandingkan penutupan hari Kamis. Bessent dalam wawancara mengakui, meskipun pembelian yang didanai oleh neraca Fannie Mae dan Freddie Mac tidak mungkin secara langsung menurunkan suku bunga hipotek secara signifikan, namun dapat memberikan efek tidak langsung dengan memperkecil spread hasil antara MBS dan obligasi pemerintah AS.

Analis menunjukkan,meskipun skala pembelian US$200 miliar tampak moderat dibandingkan program pelonggaran kuantitatif (QE) Federal Reserve yang bernilai triliunan dolar, tetap cukup untuk memberikan tekanan nyata pada pasar.Menurut Bloomberg yang mengutip pandangan analis,langkah ini dapat menurunkan suku bunga hipotek hingga 0,25 persen.Saat ini, rata-rata suku bunga hipotek tetap 30 tahun di AS telah turun dari hampir 8% pada 2024 menjadi sekitar 6,2%, namun masih jauh lebih tinggi dari level 3% selama pandemi.

Direktur urusan eksternal Community Home Lenders of America, Rob Zimmer, menyatakan bahwa kebijakan ini akan menguntungkan pembeli rumah pertama kali, karena pembeli muda telah lama dirugikan oleh tingginya spread antara biaya dana hipotek dan harga obligasi pemerintah AS tenor 10 tahun.

Intervensi Administratif Memicu Kekhawatiran “Independensi Federal Reserve”

Meskipun pasar menyambut suntikan likuiditas ini, kalangan investor berbeda pendapat tentang dampak jangka panjang kebijakan ini, terutama terkait peran Federal Reserve yang semakin menjadi perdebatan.

Secara umum, pengaturan suku bunga di sektor ekonomi luas selama ini merupakan tugas Federal Reserve.Federal Reserve memang sejak awal dirancang untuk bebas dari campur tangan politik.Selain menetapkan biaya pinjaman jangka pendek, bank sentral kadang juga melakukan intervensi melalui pembelian besar-besaran obligasi pemerintah dan sekuritas berbasis hipotek (MBS), namun biasanya hanya terbatas pada situasi tertentu, seperti memulihkan likuiditas pasar yang tertekan atau memberikan stimulus di masa resesi ekonomi yang parah.

Strategi Baird & Co. Kirill Krylov memperingatkan dalam laporan kepada klien bahwa instruksi Trump mengaburkan batas antara efisiensi pasar yang digerakkan dan manipulasi politik. Ia berpendapat bahwa pembelian aset secara terang-terangan untuk memanipulasi suku bunga hipotek mengembalikan risiko politik ke pasar yang selama lebih dari satu dekade berusaha menghindari praktik semacam itu.

Direktur bersama Columbia Law School Center on Global Markets and Corporate Ownership, Jeffrey Gordon, menunjukkan bahwa meskipun pembelian ini dapat dibenarkan atas nama “keterjangkauan perumahan” di luar lingkup tugas Federal Reserve, pasar hipotek sangat terkait erat dengan kebijakan suku bunga secara keseluruhan. Tindakan eksekutif yang setara dengan kebijakan moneter terselubung ini menciptakan preseden baru dan secara bertahap melemahkan independensi Federal Reserve.

Faktanya, Federal Reserve saat ini masih memegang sedikit di atas US$2 triliun MBS, warisan dari upaya stimulus selama krisis sebelumnya. Namun, kepemilikan tersebut telah berkurang dengan laju US$1,5 hingga US$1,7 miliar per bulan dalam dua tahun lebih terakhir. Langkah pemerintahan Trump ini dipandang sebagai pembukaan front baru setelah tekanan publik terhadap Federal Reserve agar menurunkan suku bunga gagal, yang mengisyaratkan bahwa jika kebijakan moneter tidak segera sejalan dengan tujuan eksekutif, Gedung Putih bersedia bertindak secara sepihak.

Prospek Privatisasi Fannie Mae dan Freddie Mac Kian Tidak Pasti

Kebijakan ini juga membuat masa depan Fannie Mae dan Freddie Mac semakin tidak menentu. Tim Trump sebelumnya telah banyak membahas rencana untuk memprivatisasi kembali kedua perusahaan yang diambil alih pemerintah selama krisis keuangan 2008 ini. Bessent menegaskan bahwa aksi pembelian ini tidak akan merugikan kondisi keuangan Fannie Mae dan Freddie Mac, serta mengklaim kedua perusahaan memiliki cukup kas sehingga langkah ini bahkan bisa meningkatkan pendapatan mereka.

Namun, manajer portofolio DoubleLine Capital, Vitaliy Liberman, menunjukkan bahwa pasar semula menganggap IPO berarti pemerintah akan sepenuhnya mengembalikan kedua perusahaan ini ke publik melalui penawaran umum, tetapi sinyal saat ini menunjukkan hal tersebut mungkin tidak akan terjadi. Sebab pemerintah telah menyadari bahwa Fannie Mae dan Freddie Mac adalah alat kebijakan penting, dan begitu mereka sepenuhnya dilepas ke pasar bebas, pemerintah akan kehilangan kendali atasnya.

Strategi JPMorgan juga menilai keinginan pemerintah menggunakan Government Sponsored Enterprises (GSE) sebagai tuas kebijakan, memiliki ketegangan mendasar dengan ekspektasi tradisional investor swasta. Antara target suku bunga saat ini dan prospek keuntungan Fannie Mae dan Freddie Mac ke depan, jelas ada kontradiksi yang sulit didamaikan.