Suku bunga hipotek 30 tahun di Amerika Serikat naik menjadi 6,66%, mencapai level tertinggi dalam satu tahun.

Suku bunga hipotek di Amerika Serikat naik ke level tertinggi dalam hampir satu tahun, konflik berkelanjutan di Iran memicu kekhawatiran inflasi, ditambah Federal Reserve memilih untuk tidak mengubah suku bunga namun memberikan sinyal kemungkinan kenaikan, sehingga prospek pasar properti tertekan.

Menurut data yang dirilis oleh Freddie Mac pada hari Kamis, rata-rata suku bunga tetap hipotek 30 tahun naik dari 6,58% minggu lalu menjadi 6,66%, level tertinggi sejak 31 Juli 2025.

Tingkat suku bunga saat ini telah pulih secara signifikan dari titik terendah sementara di bawah 6% pada akhir Februari tahun ini, di mana kenaikan harga energi akibat konflik di Timur Tengah dipandang sebagai salah satu pendorong utama.

Pada hari Rabu, Federal Reserve mengumumkan untuk mempertahankan suku bunga acuannya tidak berubah, namun tiga pejabat memberikan suara mendukung kenaikan suku bunga. Sebagai akibatnya, imbal hasil obligasi pemerintah AS 30 tahun naik ke level tertinggi dalam hampir 19 tahun, sedangkan imbal hasil obligasi 10 tahun juga bertahan di dekat level tertinggi setahun. Dengan tekanan kenaikan biaya pinjaman yang masih berlangsung, ruang penurunan suku bunga di pasar hipotek dalam waktu dekat sangat terbatas.

Dari sudut pandang pasar, data Redfin menunjukkan bahwa dalam empat minggu hingga 26 Juli, volume penjualan rumah bekas yang dikontrak di AS turun ke level terendah sejak awal April. Sementara itu, perbedaan penjualan antara rumah mewah dan rumah tingkat pemula semakin mencolok, mencerminkan ketidaksetaraan ekonomi yang mendalam di pasar perumahan AS.

Kenaikan suku bunga hipotek sangat terkait dengan naiknya imbal hasil obligasi pemerintah AS baru-baru ini, di mana ketidakpastian geopolitik menjadi salah satu pendorong utamanya.

Ekonom Senior Realtor.com, Anthony Smith, mengatakan bahwa negosiasi damai Iran sempat menunjukkan harapan pada awal Juli, namun kini telah gagal. "Pasar kembali merespons ketidakpastian, tekanan inflasi akibat kenaikan harga minyak juga berperan di dalamnya," ujarnya.

Pada tingkat kebijakan moneter, Federal Reserve dalam keputusan hari Rabu mempertahankan suku bunga tidak berubah, namun tiga pejabat memberikan suara berbeda mendukung kenaikan, sehingga tekanan eksternal pada Ketua Federal Reserve, Powell, untuk mengambil tindakan pengetatan lebih lanjut semakin meningkat.

Smith menambahkan, mengingat tindakan berikutnya dari Federal Reserve kemungkinan adalah menaikkan suku bunga daripada menurunkannya, kemungkinan adanya pelonggaran suku bunga di pasar hipotek dalam waktu dekat sangat rendah.

Biaya pinjaman yang terus tinggi telah meninggalkan jejak nyata pada pasar properti.

Putaran kenaikan suku bunga hipotek ini dimulai pada akhir Februari tahun ini, saat itu suku bunga sempat turun di bawah 6% sebentar, lalu terus naik seiring memanasnya situasi di Timur Tengah. Hal ini menyebabkan performa musim ramai pembelian rumah di musim semi tahun ini mengecewakan, dan pasar terus menunjukkan tren lesu setelahnya.

Kepala Ekonom Bright MLS, Lisa Sturtevant, mengatakan setelah pertemuan Federal Reserve, "Para pembeli rumah sedang menunggu perkembangan situasi, sementara pasar properti juga memasuki fase perlambatan musiman."

Ia juga menambahkan, meskipun sebagian besar indikator menunjukkan aktivitas transaksi yang lesu, namun jika sebagian pembeli khawatir suku bunga akan naik lebih lanjut, mereka mungkin akan buru-buru mengunci transaksi dan permintaan membeli rumah di akhir musim panas bisa saja meningkat secara tak terduga.

Di tengah tekanan makro, segmentasi di pasar perumahan AS menjadi semakin jelas.

Laporan Zillow menunjukkan bahwa pada Mei tahun ini, penjualan rumah mewah tumbuh 6,2% year-on-year, sementara penjualan rumah tingkat pemula justru menurun 5,4% dibandingkan tahun sebelumnya. Proporsi pembeli tunai untuk rumah mewah relatif tinggi, sehingga mereka kurang sensitif terhadap perubahan suku bunga, ini sebagian menjelaskan perbedaan kinerja kedua segmen tersebut.

Polarisasi ini paling menonjol di San Francisco. Efek kekayaan dari saham perusahaan kecerdasan buatan lokal terus mendorong penjualan rumah high-end melonjak hingga 21,6%, sementara transaksi rumah tingkat pemula hanya turun tipis 1,2%, namun semakin banyak penjual mulai menurunkan harga.

Kara Ng, Ekonom Senior Zillow, mengatakan, "Saat ini pembeli tingkat pemula memiliki lebih banyak pilihan, daya tawar yang lebih kuat, serta penjual yang lebih bersedia berkompromi. Tantangannya adalah, tekanan finansial yang sama bikin mereka lebih sulit menabung uang muka dan memanfaatkan peluang saat ini."