Kaum "penyewa rumah" di Amerika Serikat semakin meningkat: tidak membeli rumah, tetapi menginvestasikan uang ke pasar saham

Di bawah tekanan harga rumah yang tinggi dan suku bunga yang tinggi, semakin banyak anak muda Amerika mulai meninjau kembali kepercayaan tradisional "membeli rumah adalah satu-satunya cara membangun kekayaan", dan beralih memilih untuk menyewa dalam jangka panjang dan menginvestasikan dana mereka di pasar keuangan.

Menurut laporan MarketWatch pada 2 September, data dari Joint Center for Housing Studies, Harvard University, menunjukkan bahwa selama sepuluh tahun terakhir, jumlah keluarga penyewa dengan pendapatan tahunan minimal 175.000 dolar AS (termasuk 20% pendapatan tertinggi di Amerika Serikat) meningkat sebanyak 1.2 juta rumah tangga. Kelompok berpenghasilan tinggi ini bukan tidak mampu membeli rumah, namun setelah melakukan perhitungan keuangan, mereka secara proaktif memilih untuk menyewa.

Saat ini, di 50 wilayah metropolitan terbesar di seluruh Amerika Serikat, biaya rata-rata bulanan untuk menyewa rumah tingkat pemula adalah 1.669 dolar AS, sekitar 35% lebih rendah daripada membayar cicilan bulanan sebesar 2.589 dolar AS untuk membeli rumah setara, selisihnya mencapai 920 dolar AS. Kesenjangan ini menjadi logika inti bagi "penyewa": mengalokasikan penghematan biaya tempat tinggal dan dana yang seharusnya digunakan sebagai uang muka, terus diinvestasikan ke pasar saham, dengan harapan dapat membangun kekayaan melalui pertumbuhan bunga majemuk selama puluhan tahun.

Data dari Gallup menunjukkan bahwa dalam sepuluh tahun terakhir, persentase kelompok usia 18 hingga 34 tahun yang tidak berencana membeli rumah dalam waktu dekat meningkat dari sekitar 15% menjadi 30%. Menurut survei konsultasi Simon-Kucher, hampir setengah dari generasi milenial dan generasi Z yang disurvei memandang menyewa rumah sebagai "pilihan gaya hidup jangka panjang yang strategis".

Harga Rumah dan Suku Bunga Tinggi, Membeli Rumah Menjadi Tidak Menguntungkan

Memburuknya keterjangkauan perumahan di Amerika Serikat adalah pendorong utama tren ini. Data dari Harvard Joint Center for Housing Studies menunjukkan, saat ini harga median rumah di Amerika telah mencapai lima kali lipat dari median pendapatan keluarga, jauh di atas rata-rata historis. Sejak 2000, kenaikan rata-rata tahunan harga rumah median di AS sekitar 3,7%.

Dilaporkan, pengalaman Natalie Slagle yang bekerja sebagai perencana keuangan di Portland dan suaminya, Dan Slagle, sangat mewakili tren ini. Pasangan ini pernah mempertimbangkan untuk membeli rumah dengan perhitungan bahwa mereka mampu membayar cicilan bulanan sekitar 6.000 dolar AS, setara dengan anggaran pembelian rumah sekitar 940.000 dolar AS. Namun, properti yang mereka lihat di kisaran harga ini umumnya memiliki kekurangan yang jelas, dan dua penawaran mereka gagal dalam persaingan lelang.

Akhirnya, mereka memutuskan untuk terus menyewa rumah. Saat ini mereka membayar sewa bulanan sebesar 4.000 dolar AS, sekitar sepertiga lebih rendah daripada cicilan hipotek yang diproyeksikan. Dana lebih tersebut digunakan untuk menambah tabungan perguruan tinggi untuk anak mereka, membeli perabotan, menambah cadangan kas, serta memaksimalkan kontribusi dana pensiun dan tetap berinvestasi di rekening broker. Kata Natalie Slagle:

"Kami terus melakukan perhitungan berulang kali, baik menyewa maupun membeli rumah, kami harus memastikan kondisi keuangan tetap sehat dari sekarang hingga tua nanti."

Logika Keuangan Investasi Penyewa

Strategi ini memiliki logika perhitungan yang sederhana: tinggal dengan sewa bulanan yang lebih rendah dari cicilan pembelian rumah, kemudian menginvestasikan selisih serta dana uang muka untuk jangka panjang, mengandalkan pertumbuhan bunga majemuk untuk membangun kekayaan bersih.

Kepala Ekonom Moody’s, Mark Zandi, memberikan model simulasi yang memberikan perbandingan visual:

Seseorang berusia 35 tahun membeli rumah tingkat pemula seharga 340.000 dolar AS, membayar uang muka 10%, mengambil cicilan 30 tahun dengan tingkat bunga 6,1%, dan total biaya bulanan termasuk pajak serta perawatan sekitar 2.600 dolar AS. Jika harga rumah naik rata-rata 4% per tahun, maka hingga usia 65 tahun ia akan memiliki properti tanpa kredit dengan nilai sekitar 1,1 juta dolar AS.

Jika orang yang sama memilih untuk menyewa rumah setara dengan biaya sewa 1.669 dolar AS per bulan, dan secara konsisten menginvestasikan sekitar 1.000 dolar AS dari penghematan setiap bulan ke pasar saham dengan tingkat pengembalian moderat 8% per tahun, maka dalam 30 tahun akan mengumpulkan portofolio investasi sekitar 1,13 juta dolar AS—kira-kira setara dengan jalur pembelian rumah, tetapi dengan likuiditas aset yang lebih tinggi.

Zandi menekankan, kunci utama strategi ini adalah disiplin: penyewa harus terus berinvestasi selama tiga puluh tahun dan bertahan dalam pasar yang menurun. "Volatilitas harga rumah jauh lebih rendah dibandingkan pasar saham," katanya, "dan ini adalah salah satu keunggulan utama membeli rumah sebagai alat akumulasi kekayaan."

Simulasi yang dilakukan oleh profesor Aswath Damodaran dari NYU Stern School of Business menunjukkan bahwa baik dalam jangka waktu 10, 50, bahkan hampir 100 tahun terakhir, pengembalian rata-rata pasar saham selalu lebih tinggi dari real estat. Sejak tahun 2000, indeks S&P 500 (termasuk reinvestasi dividen) rata-rata memberikan pengembalian 8,3% per tahun, lebih dari dua kali lipat kenaikan harga rumah pada periode yang sama.

Anak Muda Berpenghasilan Tinggi Memilih Menyewa Secara Aktif

Perlu diperhatikan, laporan menyebutkan, tren ini sangat menonjol di kalangan berpenghasilan tinggi.

Data dari Harvard Joint Center for Housing Studies menunjukkan, di antara keluarga penyewa dengan pendapatan minimal 175.000 dolar AS per tahun, sekitar sepertiga kepala keluarga berusia antara 25 hingga 34 tahun, dan 26% berusia antara 35 hingga 44 tahun—ini adalah rentang usia utama ketika orang Amerika secara historis membeli rumah pertama mereka. Dari keluarga penyewa berpenghasilan tinggi ini, hampir setengah telah menikah, 70% kepala keluarga berpendidikan sarjana, dan sepertiganya memiliki gelar pascasarjana.

Perencana keuangan Josh Radman mengatakan bahwa saat berdiskusi dengan klien—sebagian besar berusia 30 hingga 40 tahun dengan penghasilan tinggi—ia secara proaktif menunjukkan tabel amortisasi hipotek, yang dengan jelas menunjukkan bahwa pada awal masa kredit, sebagian besar pembayaran bulanan dialokasikan untuk bunga, bukan nilai likuidasi rumah.

"Bagi mereka yang menganggap pembelian rumah semata-mata sebagai tabungan, ini seringkali menjadi pengalaman yang membuka mata, khususnya di lingkungan suku bunga yang relatif tinggi."

Radman sendiri juga merupakan "penyewa bahagia". Ia menambahkan bahwa membeli rumah juga berarti menanggung biaya perawatan yang sulit diprediksi, serta asuransi properti dan pajak properti yang meningkat lebih cepat dari inflasi dalam beberapa tahun terakhir.

"Kami memiliki ekspektasi yang sangat jelas tentang pengeluaran tempat tinggal, batas atasnya adalah sewa. Tapi jika membeli rumah, Anda harus bertanggung jawab atas semua hal di rumah tersebut."