Le vendite di case esistenti negli Stati Uniti a luglio sono scese al minimo degli ultimi tre mesi, i prezzi delle abitazioni hanno raggiunto un nuovo massimo per lo stesso periodo, e i tassi dei mutui sono saliti al livello più alto in un anno.

Il mercato delle case esistenti negli Stati Uniti continua a mostrare segni di debolezza. A luglio, le vendite di case esistenti sono scese al minimo degli ultimi tre mesi; i prezzi elevati delle abitazioni e i costi di finanziamento scoraggiano molti potenziali acquirenti, e il mercato si aggira quasi costantemente intorno al tasso annualizzato di 4 milioni di unità dalla fine del 2022.

I dati pubblicati martedì dalla National Association of Realtors (NAR) mostrano che in luglio le vendite con contratto concluso di case esistenti sono diminuite dell’1,7% rispetto al mese precedente, con un tasso annualizzato di 4,06 milioni di unità, in linea con la mediana delle previsioni degli economisti sondati da Bloomberg.

Contemporaneamente, il prezzo mediano delle case esistenti vendute a luglio è aumentato del 2% su base annua, raggiungendo i 434.100 dollari, il livello più alto mai registrato per il mese di luglio. Il tasso dei mutui a 30 anni è salito costantemente dalla fine di febbraio e di recente ha toccato un massimo annuale del 6,81%.

Lawrence Yun, capo economista della NAR, ha dichiarato: "In un contesto di tassi ipotecari in crescita negli ultimi mesi, le vendite di case esistenti hanno mantenuto una discreta stabilità", sottolineando che "se i tassi sui mutui a 30 anni dovessero scendere intorno al 6%, il mercato immobiliare sicuramente registrerebbe una netta ripresa". Tuttavia, al momento, questa prospettiva sembra difficile da realizzare.

L’aumento strutturale dei costi di finanziamento per i mutui rappresenta uno dei principali fattori che frenano le vendite di case esistenti. Il tasso dei mutui a 30 anni è salito costantemente dalla fine di febbraio e di recente ha toccato un massimo annuale del 6,81%.

L’incremento dei costi, combinato ai prezzi elevati, sta mantenendo fuori dal mercato molti potenziali acquirenti. I dati della NAR mostrano che a luglio la quota degli acquirenti al primo acquisto nelle transazioni di case esistenti è stata solo del 29%, in netta diminuzione rispetto al 33% di giugno, segno che questa fascia di acquirenti, la più sensibile ai tassi, sta lasciando il mercato sempre più velocemente.

Dalla fine del 2022, il tasso annualizzato di vendite di case esistenti negli Stati Uniti si mantiene vicino alle 4 milioni di unità, mentre il mercato resta in attesa di una causa che possa innescare un rimbalzo sostenuto, che però non si è ancora manifestata.

Anche l’offerta non fornisce un sostegno efficace. A luglio, lo stock di case esistenti è diminuito leggermente dello 0,6% su base annua fino a 1,54 milioni di unità, restando ancora sotto i livelli pre-pandemia; la limitata disponibilità di abitazioni continua a spingere al rialzo i prezzi di chiusura.

Il prezzo mediano delle case esistenti vendute a luglio, pari a 434.100 dollari, rappresenta non solo un nuovo massimo storico per il mese, ma anche la prosecuzione della tendenza all’aumento dei prezzi su base annua osservata dall’estate 2023. Un altro rapporto recente ha evidenziato che nel secondo trimestre di quest’anno, il prezzo mediano delle case esistenti a livello nazionale è aumentato dell’1,5% su base annua.

Nell’analisi regionale, a luglio le vendite sono calate del 3,1% nel Sud (il mercato più grande), scendendo al minimo in quattro mesi; del 2% nel Midwest; sono rimaste stabili nell’Ovest; mentre nel Nord-Est si è registrato un leggero aumento.

Nonostante il contesto generale sia tuttora difficile, ci sono segnali marginali di miglioramento degli indici di accessibilità. L’indice di accessibilità della casa pubblicato dalla NAR — una misura complessiva che indica se il reddito tipico di una famiglia sia sufficiente per ottenere un mutuo su un immobile al prezzo mediano — è aumentato del 5,1% su base annua a luglio.

Mark Fleming, capo economista di First American Financial Corp., ha recentemente sottolineato che grazie al tasso di crescita dei redditi familiari che ha superato l’aumento dei prezzi, le condizioni di accessibilità delle abitazioni negli Stati Uniti sono migliorate rispetto allo scorso anno. Tuttavia, ha avvertito che il recente nuovo incremento dei tassi sui mutui ha già eroso parte dei progressi ottenuti.

Con i costi di finanziamento elevati e una disponibilità di abitazioni ancora limitata, il mercato delle case esistenti negli Stati Uniti difficilmente uscirà dalla fase di stagnazione nel breve termine; la ripresa dipenderà comunque da un’inversione sostanziale della dinamica dei tassi di interesse.