La “generazione degli affittuari” negli Stati Uniti cresce rapidamente: invece di comprare casa, investe i soldi nel mercato azionario

Sotto la doppia pressione dei prezzi delle case elevati e degli alti tassi di interesse, un numero crescente di giovani americani sta riconsiderando il tradizionale credo secondo cui "comprare una casa è l'unico modo per accumulare ricchezza", scegliendo invece di affittare a lungo termine e di investire il proprio denaro sui mercati finanziari.

Secondo quanto riportato da MarketWatch il 2 settembre, e i dati del Joint Center for Housing Studies di Harvard University, negli ultimi dieci anni il numero di famiglie in affitto con un reddito annuo di almeno 175.000 dollari (tra il 20% degli statunitensi con redditi più alti) è aumentato di 1,2 milioni. Questi gruppi ad alto reddito non sono impossibilitati a comprare casa, ma dopo un'analisi finanziaria scelgono attivamente la locazione.

Attualmente, nelle 50 maggiori aree metropolitane degli Stati Uniti, il costo medio mensile per affittare una casa entry-level è di 1.669 dollari, circa il 35% in meno rispetto ai 2.589 dollari necessari per acquistare un'abitazione simile, con una differenza considerevole di 920 dollari. Questa discrepanza è la logica fondamentale dei "locatari strategici": risparmiare sulle spese abitative e sul capitale iniziale del mutuo per investire costantemente nel mercato azionario, sperando di ottenere una crescita patrimoniale compounding nel corso di decenni.

Secondo i dati Gallup, nell'ultimo decennio, la percentuale dei giovani tra i 18 e i 34 anni che non ha intenzione di acquistare una casa a breve termine è raddoppiata dal 15% circa al 30%. Un sondaggio di Simon-Kucher Consulting mostra inoltre che quasi la metà degli intervistati delle generazioni Millennial e Z considera l'affitto come "una scelta strategica e a lungo termine di stile di vita".

Prezzi delle case elevati e tassi di interesse alti, l'acquisto non conviene più

Il deterioramento dell'accessibilità abitativa negli Stati Uniti è il principale motore di questa tendenza. Secondo i dati del Harvard Joint Center for Housing Studies, il prezzo mediano delle case negli USA è attualmente cinque volte il reddito familiare mediano, ben sopra i livelli storici. Dal 2000, il prezzo mediano delle case è salito in media del 3,7% all'anno.

Secondo l'articolo, l'esperienza di Natalie Slagle, consulente finanziaria a Portland, e di suo marito Dan Slagle, è abbastanza rappresentativa. La coppia aveva preso seriamente in considerazione l'acquisto di una casa, con un'ipotesi di sostenibilità di circa 6.000 dollari mensili di rata, che corrispondeva a un budget di acquisto di circa 940.000 dollari. Tuttavia, alla fascia di quel prezzo, le case disponibili presentavano difetti evidenti e due offerte sono state battute nella competizione d'acquisto.

Alla fine, hanno deciso di continuare con l'affitto. Ora la loro rata mensile è di 4.000 dollari, circa un terzo in meno rispetto al mutuo previsto. I risparmi vengono utilizzati per aumentare il fondo universitario della figlia, per acquistare mobili, per incrementare le riserve di liquidità e per massimizzare i contributi ai fondi pensione e gli investimenti nei conti di brokeraggio. Natalie Slagle afferma:

"Continuiamo a fare i conti e, sia che si tratti di affittare o di comprare, la priorità è mantenere la solidità finanziaria da ora fino alla vecchiaia."

La logica finanziaria dell'investimento in affitto

L'essenza di questa strategia non è complessa dal punto di vista aritmetico: vivere con un affitto inferiore alla rata di un mutuo, investire la differenza e il capitale iniziale risparmiato nel mercato per un lungo periodo e accumulare patrimonio netto grazie all'interesse composto.

Il capo economista di Moody's, Mark Zandi, fornisce un modello di confronto intuitivo:

Una persona di 35 anni acquista una casa entry-level da 340.000 dollari, anticipando il 10%, con un mutuo a 30 anni al 6,1% di interesse; includendo tasse e manutenzione, la spesa media mensile è di circa 2.600 dollari. Se il valore dell'immobile aumenta del 4% annuo, a 65 anni avrà una casa sbloccata dal mutuo del valore di circa 1,1 milioni di dollari.

Se la stessa persona sceglie di affittare la stessa tipologia di casa per 1.669 dollari al mese e investe i circa 1.000 dollari risparmiati ogni mese nel mercato azionario, con un rendimento annuo moderato dell’8%, in 30 anni avrà accumulato un portafoglio di circa 1,13 milioni di dollari – una cifra simile a quella del percorso di acquisto casa, ma con una migliore liquidità patrimoniale.

Zandi sottolinea che il punto chiave di questa strategia è la disciplina: l'inquilino deve continuare a investire nel tempo e non recedere nei momenti di flessione di mercato. "La volatilità dei prezzi delle case è molto più bassa rispetto al mercato azionario," afferma, "ed è uno dei principali vantaggi della casa come strumento di accumulo di ricchezza."

Secondo le simulazioni del professor Aswath Damodaran della Stern School of Business della New York University, sia addietro di 10, 50, sia quasi 100 anni, il rendimento medio del mercato azionario è superiore a quello del mercato immobiliare. Dal 2000, l'indice S&P 500 (con dividendi reinvestiti) ha reso in media l'8,3% annuo, più del doppio rispetto all'incremento dei prezzi delle case nello stesso periodo.

I giovani ad alto reddito scelgono consapevolmente di affittare

Da notare che, secondo l'articolo, questa tendenza è particolarmente marcata tra i gruppi ad alto reddito.

I dati del Harvard Joint Center for Housing Studies mostrano che, tra le famiglie affittuarie con almeno 175.000 dollari di reddito annuo, circa un terzo dei capofamiglia ha tra i 25 e i 34 anni e il 26% tra i 35 e i 44 anni — fasce che storicamente coincidono con la prima esperienza di acquisto in America. Quasi la metà di queste famiglie affittuarie ad alto reddito sono sposate, il 70% dei capofamiglia ha una laurea e un terzo ha un titolo di master o superiore.

Il pianificatore finanziario Josh Radman afferma che, quando parla con i suoi clienti (composti principalmente da persone ad alto reddito tra i 30 e i 40 anni), mostra attivamente il piano di ammortamento del mutuo — un documento che evidenzia come, nelle prime fasi di rimborso, la maggior parte della rata mensile sia destinata agli interessi e non al capitale immobiliare.

"Per chi vede semplicemente la casa come uno strumento di risparmio, spesso è un'esperienza illuminante, soprattutto quando i tassi di interesse sono relativamente elevati."

Anche Radman è un "affittuario felice". Egli sottolinea che comprare casa significa anche farsi carico di spese di manutenzione imprevedibili, oltre all'aumento continuo, superiore all'inflazione, delle assicurazioni e delle tasse immobiliari.

"Abbiamo aspettative molto chiare sulla nostra spesa alloggio: il massimo che paghiamo è il canone d'affitto. Ma se compri casa, sei responsabile di tutto ciò che riguarda quella proprietà."