Cresce rapidamente o grupo dos 'inquilinos' nos Estados Unidos: em vez de comprar casas, investem seu dinheiro no mercado de ações

Com a dupla pressão dos altos preços dos imóveis e das altas taxas de juros, cada vez mais jovens americanos estão reavaliando o tradicional princípio de que "comprar uma casa é necessário para acumular riqueza" e optando por alugar por longo prazo e investir seus recursos no mercado financeiro.

Segundo uma reportagem da MarketWatch de 2 de setembro, de acordo com dados do Joint Center for Housing Studies de Harvard, nos últimos dez anos, famílias locatárias com renda anual de pelo menos 175 mil dólares (no topo dos 20% da renda americana) cresceram em 1,2 milhão. Esses grupos de alta renda não deixam de comprar imóveis por falta de recursos, mas sim escolhem alugar após avaliação financeira criteriosa.

Atualmente, nas 50 maiores áreas metropolitanas dos EUA, o custo médio mensal de aluguel de residências de entrada é de 1.669 dólares, cerca de 35% menor do que o custo mensal para comprar um imóvel similar, que é de 2.589 dólares — uma diferença significativa de 920 dólares. Essa diferença é o principal argumento do grupo de "locatários": investir, de forma contínua, a economia no aluguel do imóvel e o valor originalmente destinado ao pagamento inicial no mercado acionário, buscando valorização patrimonial pelo acúmulo de juros compostos ao longo de décadas.

Dados da Gallup mostram que, na última década, a proporção de pessoas entre 18 e 34 anos que não planejam comprar imóvel em breve dobrou de cerca de 15% para 30%. Já uma pesquisa da consultoria Simon-Kucher indica que quase metade dos entrevistados das gerações Millennials e G veem o aluguel como “uma escolha de estilo de vida estratégica e de longo prazo”.

Altos preços dos imóveis e altas taxas de juros: matemática que desestimula a compra

O agravamento da acessibilidade à moradia nos EUA é o principal motor dessa tendência. Segundo o Joint Center for Housing Studies de Harvard, atualmente, o preço mediano das casas nos EUA já equivale a cinco vezes a renda familiar mediana, muito acima dos níveis históricos. Desde 2000, o preço mediano dos imóveis residenciais cresce, em média, 3,7% ao ano.

A reportagem relata a experiência de Natalie Slagle e seu marido Dan Slagle, que trabalham com planejamento financeiro em Portland. Eles consideraram seriamente comprar um imóvel, e calcularam que poderiam arcar com parcelamentos de até 6 mil dólares por mês, o que permitiria adquirir uma residência de cerca de 940 mil dólares. No entanto, as opções disponíveis nessa faixa de preço apresentavam problemas evidentes, e foram superados por ofertas concorrentes duas vezes.

No final, decidiram continuar alugando. Atualmente, o aluguel mensal é de 4 mil dólares, cerca de um terço menor que o valor estimado para a prestação de um financiamento. O dinheiro economizado é direcionado para a poupança universitária da filha, compra de móveis, aumento do caixa emergencial e para maximizar os aportes na aposentadoria e investimentos em corretoras. Natalie Slagle afirma:

“Estamos sempre recalculando, seja alugando ou comprando, é preciso garantir estabilidade financeira do agora até a velhice.”

A lógica financeira dos investimentos para quem aluga

O raciocínio básico por trás dessa estratégia não é complicado: morar pagando um aluguel mais baixo que o valor da prestação da casa própria, investir a diferença e os valores que seriam destinados ao pagamento inicial no mercado ao longo do tempo, e acumular patrimônio com os juros compostos.

Mark Zandi, economista-chefe da Moody’s, apresenta um modelo comparativo claro:

Uma pessoa de 35 anos compra uma residência de 340 mil dólares com entrada de 10%, hipoteca de 30 anos a uma taxa de 6,1%, e pagamento médio mensal de 2.600 dólares incluindo impostos e manutenção. Supondo valorização anual média do imóvel de 4%, aos 65 anos, ela terá uma casa sem financiamento, avaliada em aproximadamente 1,1 milhão de dólares.

Se a mesma pessoa optar por alugar um imóvel similar a 1.669 dólares mensais e investir a diferença de cerca de 1.000 dólares mensais em ações, considerando um retorno anual moderado de 8%, em 30 anos acumularia cerca de 1,13 milhão de dólares — valor similar ao da trajetória de compra, porém com maior liquidez patrimonial.

Zandi aponta que o segredo dessa estratégia é a disciplina: o locatário precisa investir de forma consistente durante os 30 anos, resistindo à tentação de retirar o dinheiro em períodos de queda do mercado. “A volatilidade dos preços dos imóveis é muito menor que a do mercado acionário”, diz ele, “esse é um dos grandes diferenciais da casa própria como instrumento de acumulação de riqueza.”

O professor Aswath Damodaran, da Stern School of Business da Universidade de Nova York, calculou que, independentemente do recorte de 10, 50 ou quase 100 anos, o retorno médio do mercado acionário é superior ao do setor imobiliário. Desde 2000, o índice S&P 500 (considerando reinvestimento dos dividendos) teve retorno médio anual de cerca de 8,3%, mais que o dobro do crescimento dos preços dos imóveis no mesmo período.

Jovens de alta renda optam deliberadamente pelo aluguel

Vale ressaltar que, segundo a reportagem, essa tendência é ainda mais evidente entre os grupos de maior renda.

Dados do Joint Center for Housing Studies de Harvard mostram que, entre famílias locatárias com renda anual de pelo menos 175 mil dólares, cerca de um terço dos chefes de família têm entre 25 e 34 anos, e 26% têm entre 35 e 44 anos — faixa etária na qual historicamente a maioria dos americanos comprava casa própria pela primeira vez. Dessas famílias de alta renda que optam pelo aluguel, quase metade é composta por casais, 70% dos chefes de família possuem diploma universitário e um terço possui pós-graduação.

O planejador financeiro Josh Radman diz que, ao conversar com sua clientela, formada principalmente por pessoas de 30 a 40 anos e alta renda, costuma apresentar a planilha de amortização do financiamento imobiliário — que revela que, no início, a maior parte da prestação vai para pagamento de juros, não para aquisição de patrimônio real da casa.

“Para quem vê a compra do imóvel apenas como uma forma de economizar, isso pode ser um verdadeiro choque, especialmente quando as taxas de juros estão relativamente altas.”

O próprio Radman se considera um “locatário feliz”. Ele aponta que comprar uma casa também implica assumir custos de manutenção imprevisíveis, além de aumentos acima da inflação no seguro residencial e no imposto predial.

“Temos uma expectativa muito clara sobre o quanto gastaremos com moradia — o teto é o valor do aluguel. Se comprar a casa, você é responsável por tudo que for necessário nela.”