ABŞ-da “kirayədə yaşayanlar” sürətlə artır: Ev almırlar, pullarını fond birjasına yatırırlar

Yüksək ev qiymətləri və yüksək faiz dərəcələrinin ikili təzyiqi altında, ABŞ-da daha çox gənclər "sərvət toplamaq üçün ev almaq lazımdır" ənənəvi inancını yenidən nəzərdən keçirir və uzun müddətli kirayədə qalmağa, maliyyə bazarına yatırım etməyə üstünlük verirlər.

MarketWatch-un 2 sentyabr tarixli reportajına əsasən, Harvard Universitetinin Housing Studies Joint Center məlumatına görə, son on ildə illik gəliri ən azı 175,000 dollar olan (ABŞ gəlirinin üst 20%-də) kirayədə yaşayan ailələrin sayı 1.2 milyon artıb. Bu yüksək gəlirli qruplar ev alacaq qədər imkanlı olsalar da, maliyyə hesablamaları əsasında şüurlu şəkildə kirayə seçirlər.

Hazırda, ABŞ-ın 50 ən böyük metropoliten bölgəsində giriş səviyyəli mülklərin aylıq kirayə dəyəri orta hesabla 1669 dollardır ki, bu da eyni tipli mülkün alınmasının aylıq dəyəri olan 2589 dollardan təxminən 35% aşağıdır, fərq 920 dollara çatır. Bu qiymət fərqi "kirayəçi qəbiləsi"nin əsas təfəkkürünə çevrilir: ev xərclərindən və ilkin ödəniş üçün nəzərdə tutulan pulları istifadə edərək, davamlı şəkildə fond bazarına yatırım etmək və illər boyu tərkib faizi ilə var-dövlətin artmasına nail olmaq.

Gallup-un göstərdiyi kimi, son on ildə, 18-34 yaşlılar arasında yaxın zamanda ev almaq istəməyənlərin faizi hardasa 15%-dən ikiqat artaraq 30%-ə çatıb. Məsləhət şirkəti Simon-Kucher-in araşdırmasına görə, demək olar ki, yarısı milleniallar və Z nəsli respondentləri kirayəni “strateji uzunmüddətli həyat tərzi seçimi” kimi qiymətləndirirlər.

Yüksək ev qiymətləri və yüksək faiz dərəcəsi, ev almaq sərfəli deyil

Amerikada ev əldə etmənin əlçatmaz olması bu tendensiyanın əsas sürücüsüdür. Harvard Housing Studies Center məlumatına görə, hazırda ABŞ-da evlərin orta qiyməti ailə gəlirinin orta göstəricisindən beş dəfə çoxdur, bu isə tarixi göstəriciləri xeyli aşır. 2000-ci ildən bəri ABŞ-da evlərin orta qiyməti il ərzində ortalama 3.7% artıb.

Reportajda deyilir ki, Portlandda maliyyə planlaşdırması ilə məşğul olan Natalie Slagle və həyat yoldaşı Dan Slagle-nin təcrübəsi olduqca tipikdir. Bu cütlük ev almağı ciddi şəkildə düşünmüş, hesablamalardan sonra aylıq təqribən 6000 dollar ipoteka ödənişi edə biləcəklərini və bunun təxminən 940,000 dollar ev büdcəsini əhatə etdiyini qərarlaşmışdılar. Amma bu qiymət diapazonundakı mülklərin əksəriyyəti aydın çatışmazlıqlara malik idi və iki dəfə təklifləri rəqabətdə uğursuz oldu.

Sonda, onlar kirayədə qalmağa qərar verdilər. Hazırda aylıq kirayə 4000 dollardır, bu da planlaşdırılmış ipoteka ödənişindən təxminən üçdə bir azdır. Qorunan vəsait qızı üçün universitet qənaət hesabını artırmağa, mebel almağa, nağd rezervləri artırmağa və həmçinin pensiya hesabına maksimal ödəniş və broker hesabına investisiya etməyə istifadə olunur. Natalie Slagle deyir:

"Biz hər zaman yenidən hesablamalar aparırıq, istər kirayə olsun, istərsə də ev almaq, hər iki halda ömrümüzün sonuna qədər maliyyə sabitliyimizi qorumağa əmin olmalıyıq."

Kirayə investisiya maliyyə məntiqi

Bu strategiyanın əsas hesablaması çox mürəkkəb deyil: Ev almaq üçün ödəniləcək aylıq məbləğdən aşağı kirayə haqqı ödəyərək, fərqi və ilkin ödənişi uzun müddətli bazara yatırmaq və tərkib faizi ilə xalis sərvət toplamaq.

Moody's baş iqtisadçısı Mark Zandi-nin təqdim etdiyi model birbaşa müqayisəni göstərir:

35 yaşlı bir adam 340,000 dollarlıq giriş səviyyəli ev alır, ilkin ödəniş 10%, 30 illik ipoteka faiz dərəcəsi 6.1%, vergilər və baxım xərcləri ilə birlikdə aylıq xərclər təqribən 2600 dollardır. Əgər evin hər il orta hesabla 4% qiyməti artırsa, 65 yaşında borcsuz 1.1 milyon dollar dəyərində bir evə sahib olacaq.

Eyni insan, əgər eyni tipli evi aylıq 1669 dollar kirayə götürürsə və hər ay təxminən 1000 dollar qənaətini fond bazarına yatırsa, illik 8% orta gəlir götürsə, 30 ildən sonra təqribən 1.13 milyon dollar investisiya portfeli toplayacaq – bu ev almaq yolu ilə təxminən eynidir, lakin aktivlərin likvidliyi daha yüksəkdir.

Zandi qeyd edir ki, bu strategiyanın əsas şərti intizamlılıqdır: Kirayəçilər otuz il ərzində davamlı olaraq yatırım etməli və bazar aşağı düşdükdə geri çəkilməməlidirlər. "Ev qiymətlərinin dəyişkənliyi fond bazarından xeyli aşağıdır," deyə bildirir, "bu evin sərvət toplama aləti kimi əsas üstünlüklərindən biridir."

New York Universiteti Stern Business School professoru Aswath Damodaran-ın hesablamaları göstərir ki, istər 10, istər 50, istərsə 100 il geri dönərək, fond bazarının orta gəliri hər zaman daşınmaz əmlakdan yüksəkdir. 2000-ci ildən etibarən S&P 500 indeksi (dividendlər də daxil olmaqla) illik ortalama gəliri təqribən 8.3% olub – bu, eyni dövrdə ev qiymətləri artımının iki dəfəsindən çoxdur.

Yüksək gəlirli gənclər kirayəni aktiv şəkildə seçir

Diqqət çəkən məqam odur ki, reportajda bu tendensiya məhz yüksək gəlirli qruplar arasında daha qabarıqdır.

Harvard Housing Studies Center məlumatına görə, illik gəliri ən azı 175,000 dollar olan kirayəçi ailələr arasında təxminən üçdə birinin ev sahibi yaşı 25-34 arasıdır, 26% isə 35-44 arasıdır – bu, ABŞ-da ilk dəfə ev alanların tarixi olaraq ən çox rast gəlinən yaş aralığıdır. Bu yüksək gəlirli kirayəçi ailələrdə, yarısı evlidir, ev sahibi olanların 70%-i universitet təhsili alıb, üçdə biri magistr təhsili alıb.

Maliyyə planlaşdırıcısı Josh Radman bildirir ki, əsasən 30-40 yaşlarında yüksək gəlir qrupuna aid olan müştərilərlə danışıqlarda ipoteka amortizasiya cədvəlini göstərir – bu cədvəl aydın şəkildə aylıq ödənişlərin əsasən ilkin mərhələdə evin xalis dəyərinə yox, faizə gedən hissəsini göstərir.

"Ev almanı sadəcə qənaət vasitəsi kimi görənlər üçün bu, xüsusilə faizlər yüksək olan ortamda göz açan bir təcrübədir."

Radman özü də "xoşbəxt kirayəçi"dir. O qeyd edir ki, ev almaq üçün proqnozlaşdırılması çətin olan təmir xərclərini, son illərdə inflyasiyadan daha sürətlə artan ev sığortası və daşınmaz əmlak vergilərini də ödəmək lazımdır.

"Bizim ev xərclərimiz barəsində çox aydın gözləntilərimiz var, maksimum kirayədir və ev alsanız, o evdə baş verən hər şeyə cavabdeh olursunuz."