Les ventes de logements existants aux États-Unis en juillet ont atteint leur niveau le plus bas depuis trois mois, les prix des maisons ont atteint un nouveau record pour la période, et les taux d'intérêt des prêts hypothécaires ont atteint leur niveau le plus haut depuis un an.

Le marché américain de l’immobilier résidentiel existant reste morose. En juillet, les ventes de logements existants ont atteint leur plus bas niveau en trois mois, des prix élevés et des coûts d’emprunt en hausse écartant un grand nombre d’acheteurs potentiels ; le marché se maintient à un niveau annuel faible, proche de 4 millions d’unités, depuis la fin 2022.

Les données publiées mardi par la National Association of Realtors (NAR) montrent que le volume des transactions de logements existants en juillet a diminué de 1,7 % par rapport au mois précédent, pour atteindre un taux annualisé de 4,06 millions d’unités, en ligne avec la médiane des prévisions des économistes interrogés par Bloomberg.

Parallèlement, le prix médian des ventes de logements existants a augmenté de 2 % en glissement annuel en juillet, atteignant 434 100 dollars, un record historique pour un mois de juillet. Le taux des prêts hypothécaires à trente ans a continué de progresser depuis fin février, atteignant récemment un sommet annuel de 6,81 %.

Le chef économiste de la NAR, Lawrence Yun, a déclaré : « Dans un contexte de hausse continue des taux hypothécaires ces derniers mois, les ventes de logements existants sont restées relativement stables », soulignant que « si le taux hypothécaire à trente ans revenait autour de 6 %, le marché immobilier connaîtrait sans aucun doute une reprise marquée ». Néanmoins, selon la tendance actuelle, cette perspective demeure difficile à atteindre.

Le coût croissant du financement hypothécaire reste l’un des principaux freins à la reprise des transactions sur les logements existants. Le taux sur trente ans n’a cessé de grimper depuis fin février, atteignant récemment un sommet annuel de 6,81 %.

La hausse des coûts et les prix toujours élevés empêchent de nombreux acheteurs potentiels de se lancer. D’après la NAR, la part des primo-accédants dans les ventes de logements existants en juillet n’était que de 29 %, contre 33 % en juin, ce qui illustre le retrait accéléré de ce segment particulièrement sensible aux taux d’intérêt.

Depuis la fin 2022, le taux annualisé des ventes de logements existants reste fermement autour de 4 millions d’unités ; le marché attend toujours un catalyseur capable de déclencher un rebond durable, qui ne s’est pas encore manifesté.

L’offre ne constitue pas non plus un soutien efficace. En juillet, le stock de logements existants a diminué de 0,6 % en glissement annuel pour atteindre 1,54 million d’unités, toujours en deçà du niveau pré-pandémique, et la rareté de l’offre continue de pousser les prix à la hausse.

Le prix médian de 434 100 dollars pour les logements existants en juillet établit non seulement un nouveau record pour un mois de juillet, mais prolonge également la tendance à la hausse des prix d’une année sur l’autre observée depuis l’été 2023. Un autre rapport avait également montré qu’au deuxième trimestre 2023, le prix médian national avait progressé de 1,5 % par rapport à l’année précédente.

Selon les régions, le Sud, principal marché du logement existant, a enregistré une baisse de 3,1 % de ses volumes de ventes en juillet par rapport à juin, atteignant un point bas sur quatre mois ; le Midwest a diminué de 2 % ; l’Ouest est resté stable ; le Nord-Est a enregistré une légère hausse.

Malgré un environnement globalement tendu, certains indicateurs de l’accessibilité au logement montrent des signes de progrès à la marge. L’indice d’accessibilité au logement de la NAR — un indicateur composite mesurant la capacité du revenu médian des ménages à satisfaire les critères hypothécaires pour un logement médian — a augmenté de 5,1 % en glissement annuel en juillet.

Mark Fleming, chef économiste chez First American Financial Corp., a récemment indiqué qu’avec une progression globale du revenu des ménages supérieure à la hausse des prix immobiliers, la pression sur l’accessibilité s’est quelque peu détendue à l’échelle nationale par rapport à l’an passé. Il souligne toutefois que la récente remontée des taux d’intérêt a d’ores et déjà entamé une partie de ces progrès.

Dans un contexte de coûts d’emprunt élevés et d’offre toujours restreinte, le marché américain de l’immobilier résidentiel existant devrait rester atone à court terme, toute reprise dépendant d’un véritable changement de cap sur le front des taux d’intérêt.