米国不動産株は終わったのか？チャートと金利が示すもの

米国の不動産株はS&P 500に対して過去最低水準に下落しました。両セクターを比較する比率は現在0.122となっており、2007年以前に不動産株が築いた全てのリードを失いました。ただし、この下落は住宅価格の暴落ではなく、相対的なものです。これは、米国株式全体が不動産市場をこの20年近くでどれだけ凌駕したかを示しています。米国不動産株が住宅バブル時代の優位性を失った理由１つ目はiShares US Real Estate ETF（IYR）で、不動産投資信託（REITs）や不動産会社を保有しています。２つ目はSPDR S&P 500 ETF（SPY）です。比率が上昇するということは、不動産が市場全体をアウトパフォームしていることを意味します。この指標は2007年2月に約0.46まで上昇し、住宅ブーム期の好調を示しました。その数か月後にサブプライム・モーゲージ危機が発生しました。この指標はそのピークから約73%下落しています。その結果、米国不動産株は2000年代初頭の不動産ブーム時に得た相対的な利益をすべて失いました。資金調達コストも負担を増しています。Freddie Macの週間調査によると、10月1日時点で30年固定金利の平均は7.28%となり、2023年11月以来の高水準です。日次の貸し手データでは、9月下旬に急激な住宅ローン金利の上昇がすでに明らかになっていました。一方で、連邦準備制度理事会は再び利上げを行っています。高金利はREITsに二重に影響します。借入コストの上昇に加え、配当利回りも債券と比べて見劣りします。Schiff氏が見る「底なし」の不動産株Euro Pacific Asset ManagementのチーフエコノミストであるPeter Schiff氏は、このセクターはまだ大きく下落する余地があると述べました。彼によれば、不動産市場は継続的な住宅ローン金利低下と政府支援によって繁栄してきましたが、現在はその両方が逆風となっています。Schiff氏はこの業界は「死んだ」と表現しています。「これからさらに大幅に下がる。業界は死んだ。ずっと下がり続ける住宅ローン金利と政府の補助金によって生きてきたが、今や同じ力の逆転によって死にかけている」と述べました。それでも、Bilello氏の比率は相対的なリターンのみを追跡します。テック主導のS&P 500上昇によって、不動産株が上昇していても比率は下がることがあります。家計にも同様の変化がみられます。米国世帯の資産構成に占める株式の割合は過去最高となる一方、住宅資産の割合は低下しています。最終的には、どのチャートよりも金利環境が重要です。10年物米国債利回りは5%以上であり、投資家は不動産のリスクを負うことなく堅実なインカムを得ることができます。このトレードオフが金利が低下するまで米国不動産株の重しとなる可能性があります。記事全文はBeInCryptoでご覧いただけます。