Ang "renters" sa Amerika ay mabilis na dumadami: Hindi bumibili ng bahay, sa stock market inilalagay ang pera

Sa ilalim ng sabay na presyur ng mataas na presyo ng bahay at mataas na interes, parami nang paraming kabataang Amerikano ang muling pinag-iisipan ang tradisyonal na paniniwala na “ang pagbili ng bahay lamang ang paraan upang mag-ipon ng yaman,” at pinipiling magrenta ng bahay sa matagal na panahon at ilagay ang kanilang kapital sa mga pamilihang pinansyal.

Ayon sa ulat ng MarketWatch noong Setyembre 2, batay sa datos ng Joint Center for Housing Studies ng Harvard University, sa nakaraang dekada, ang mga pamilyang nangungupahan na may taunang kita na hindi bababa sa $175,000 (nasa nangungunang 20% ng kita sa US) ay nadagdagan ng 1.2 milyon. Hindi dahil hindi nila kayang bumili ng bahay ang mga grupong may mataas na kita, kundi pagkatapos ng pagsusuri sa kanilang pananalapi, sila mismo ang pumipili na magrenta.

Sa ngayon, sa 50 pinakamalaking metropolitan area sa buong Amerika, ang average na buwanang upa para sa entry-level na pabahay ay $1,669, humigit-kumulang 35% mas mababa kaysa sa buwanang gastos sa pagbili ng parehong uri ng bahay na nasa $2,589, na may agwat na hanggang $920. Ang diperensyang ito ang nagiging pangunahing lohika ng “renter generation”: Ang natipid na gastusin sa pabahay at perang ipon para sa down payment ay patuloy na inilalagay sa stock market, umaasa na sa pagdaan ng ilang dekada ay mapalago ang kayamanan gamit ang capital accumulation mula sa compound interest.

Ayon sa datos ng Gallup, sa nakalipas na sampung taon, ang porsyento ng mga taong may edad 18 hanggang 34 na hindi planong bumili ng bahay sa malapit na panahon ay lumobo mula sa halos 15% hanggang 30%. Sa isang pag-aaral ng konsultant na Simon-Kucher, halos kalahati ng mga millennial at Gen Z respondent ang tinitingnan ang pagrenta ng bahay bilang “isang estratehikong pangmatagalang pagpili sa buhay.”

Mataas na presyo at interes, hindi makatarungan ang pagbili ng bahay

Ang lumalalang housing affordability sa US ang pangunahing nagtutulak ng trend na ito. Ayon sa datos ng Harvard Joint Center for Housing Studies, sa kasalukuyan, ang median house price sa US ay limang beses na higit kaysa sa median ng household income, higit nang labis kumpara sa kasaysayan. Simula 2000, ang annual growth rate ng median house price sa US ay nasa 3.7%.

Ayon sa ulat, ang karanasan nina Natalie Slagle, isang financial planner sa Portland, at ng kanyang asawang si Dan Slagle ay tipikal. Seryoso nilang pinag-isipan ang pagbili ng bahay, na may kakayahang magbayad ng hanggang $6,000 kada buwan para sa mortgage, na angkop sa budget na $940,000 para sa bahay. Gayunman, ang mga property sa halagang ito ay may halatang mga depekto, at dalawang beses silang natalo sa bidding war.

Sa huli, nagdesisyon silang magpatuloy na magrenta. Ang kanilang buwanang upa ngayon ay $4,000, isang katlong mas mababa kaysa sa inaasahang mortgage payment. Ang natipid ay inilalagay para sa pangkolehiyong ipon ng kanilang anak, pagbili ng mga kasangkapan sa bahay, pagdagdag sa cash reserves, habang pinapalaki rin ang kontribusyon sa retirement account at patuloy na nag-iinvest sa brokerage account. Sabi ni Natalie Slagle:

“Paulit-ulit naming inaalam ang aming mga kalkulasyon, mahala gang panatilihin ang matatag na pananalapi mula ngayon hanggang sa pagtanda, maging magrenta o bumili ng bahay man kami.”

Financial logic ng pagrenta at pamumuhunan

Hindi komplikado ang pangunahing aritmetika ng estratehiyang ito: Magbayad ng upa na mas mababa kaysa sa mortgage, at ilagak ang diperensya at perang pambayad ng down payment sa merkado sa pangmatagalang invest na umaasa sa compound interest upang palaguin ang netong yaman.

Nagbigay si Mark Zandi, chief economist ng Moody’s, ng modelo ng kalkulasyon para sa isang direktang paghahambing:

Ang isang 35-taong gulang ay bibili ng $340,000 na entry-level na bahay, maglalagay ng 10% down payment, 30-taong mortgage na may 6.1% interest, at kasama ang buwis at maintenance, ang monthly outlay ay mga $2,600. Kung aakyat ang value ng bahay ng 4% kada taon, sa edad na 65 magkakaroon ng bahay na halos $1.1 milyon na fully paid.

Kung, sa halip, pipili siyang magrenta ng katumbas na bahay sa halagang $1,669 kada buwan at ipuhunan ang natipid na $1,000 kada buwan sa stock market, gamit ang 8% moderate annual return, sa 30 taon ay makakaipon siya ng portfolio na humigit-kumulang $1.13 milyon—katumbas sa landas ng pagbili ng bahay, ngunit mas likido ang assets.

Itinuro ni Zandi na ang susi sa estratehiyang ito ay disiplina: Kinakailangang tuluy-tuloy na nag-iinvest ang renter sa loob ng tatlumpung taon, at hindi umaatras kahit bumaba ang merkado. “Mas mababa ang volatility ng presyo ng bahay kaysa sa stock market,” aniya, “kaya ito ay isa sa mahahalagang bentahe ng pagbili ng bahay bilang tool ng pag-iipon ng yaman.”

Ayon sa kalkulasyon ni Aswath Damodaran, propesor mula sa NYU Stern School of Business, mas mataas ang average return ng stock market kaysa real estate, maging sa loob ng nakaraang 10 taon, 50 taon, o halos 100 taon. Mula 2000, ang average annual return ng S&P 500 (kasama ang reinvested dividends) ay humigit-kumulang 8.3%, higit sa doble ng pagtaas ng presyo ng bahay sa parehong panahon.

Mataas ang kita ng kabataang boluntaryong nagrenta

Kapansin-pansin, ayon sa ulat, mas lantad ang trend na ito sa mga grupong may mataas na kita.

Batay sa datos ng Harvard Joint Center for Housing Studies, sa mga pamilyang nangungupahan na may hindi bababa sa $175,000 taunang kita, halos isang-katlo ng may-ari ng bahay ay may edad 25 hanggang 34, at 26% ay may edad 35 hanggang 44—ito mismo ang historical peak ng unang beses na bumibili ng bahay ang mga Amerikano. Sa mga pamilyang ito, halos kalahati ay kasal, 70% ay may college degree, at isang katlo ay may postgraduate degree.

Sabi ng financial planner na si Josh Radman, sa pakikipag-usap niya sa mga kliyenteng karamihan ay edad 30 hanggang 40 na may mataas na kita, aktibo niyang ipinapakita ang amortization schedule ng mortgage—isang table na malinaw na nagpapakita na karamihan ng bayad kada buwan sa simula ay napupunta sa interes, hindi sa netong halaga ng bahay.

“Para sa mga tinitingnan lamang ang pagbili ng bahay bilang isang tool ng pag-iipon, madalas itong nagiging nakakagulat na realization, lalo na sa panahon ng relatibong mataas na interest rate.”

Si Radman din ay “masayang renter.” Itinuro niya na ang pagbili ng bahay ay nangangahulugan ding pag-ako ng hindi inaasahang gastos sa pagkukumpuni, at tumataas na halaga ng property insurance at buwis na mas mabilis kaysa sa inflation sa mga nagdaang taon.

“May malinaw kaming expectation sa gastusin sa pagpapabahay, ang ceiling namin ay upa, pero kung bibili ka ng bahay, lahat ng gastos para diyan ay sasagutin mo.”