У США швидко зростає кількість тих, хто віддає перевагу оренді житла: не купують житло, а вкладають гроші на фондовий ринок.

Під подвійним тиском високих цін на житло та високих відсоткових ставок дедалі більше молодих американців переоцінюють традиційний постулат «для накопичення багатства необхідно купувати житло», натомість обираючи довготривалу оренду та інвестування коштів у фінансові ринки.

За даними MarketWatch від 2 вересня, згідно з даними Joint Center for Housing Studies of Harvard University, за останні десять років кількість орендних домогосподарств із річним доходом щонайменше 175 000 доларів (тобто серед 20% найвищих доходів США) зросла на 1,2 мільйона. Ці високодоходні групи не тому не купують житло, що не можуть собі дозволити, а саме обирають оренду після фінансових розрахунків.

Нині середня місячна вартість оренди житла в 50 найбільших метрополіях США становить 1669 доларів, що приблизно на 35% менше (тобто на 920 доларів) ніж середня місячна виплата за купівлю подібного житла — 2589 доларів. Ця різниця є основною логікою для «орендаторів»: зберігати витрати на житло та кошти, які могли б піти на авансовий платіж, й постійно вкладати їх у фондовий ринок, з розрахунком на довгострокове накопичення багатства завдяки складним відсоткам упродовж десятків років.

Згідно з даними Gallup, за останні десять років частка осіб у віці від 18 до 34 років, які найближчим часом не планують купувати житло, зросла з приблизно 15% до 30%. Опитування консалтингової компанії Simon-Kucher показало, що майже половина представників покоління міленіалів та Z розглядають оренду житла як «стратегічний довгостроковий вибір стилю життя».

Висока ціна та ставка — купівля житла стає недоцільною

Погіршення доступності житла в США — основна рушійна сила цієї тенденції. За даними Harvard Housing Studies Center, нині середня ціна житла у США становить вп’ятеро більше, ніж середній дохід домогосподарства — значно вище за історичний рівень. З 2000 року середня ціна на житло щорічно зростає приблизно на 3,7%.

У статті зазначається, що досвід Natalie Slagle, фінансової планувальниці з Портленда, та її чоловіка Dan Slagle є показовим. Пара ретельно розглядала купівлю житла, визначивши, що може дозволити собі щомісячний платіж по кредиту близько 6000 доларів, що відповідає бюджету на купівлю близько 940 000 доларів. Проте за цією ціною вони зустріли житло з явними недоліками, й дві їхні спроби купівлі завершилися поразкою на аукціонах.

Зрештою вони вирішили продовжити орендувати житло. Нині їхня місячна орендна плата становить 4000 доларів — приблизно на третину менше від прогнозованого кредитного платежу. Зекономлені кошти використовуються для поповнення коледжевого рахунку доньки, купівлі меблів, збільшення готівкових резервів, максимізації внесків у пенсійний рахунок та безперервного інвестування через брокерський рахунок. Natalie Slagle зазначила:

«Ми постійно проводимо розрахунки — незалежно від того, орендуємо чи купуємо житло, потрібно бути певним, що наші фінанси залишатимуться стабільними аж до старості.»

Фінансова логіка орендних інвестицій

Суть цієї стратегії проста: жити за орендну плату, яка нижча за щомісячний платіж по кредиту, різницю та авансовий внесок інвестувати в ринки й накопичувати чистий капітал завдяки складним процентам.

Головний економіст Moody’s Mark Zandi запропонував наступну модель для наочного порівняння:

Особа 35 років купує житло за 340 000 доларів з авансовим внеском 10%, кредит на 30 років під 6,1%, з урахуванням податків і витрат на утримання щомісячні витрати становлять близько 2600 доларів; припускаючи річне зростання вартості житла на 4%, до 65 років вона матиме нерухомість вартістю близько 1,1 млн доларів без кредиту.

Якщо ця сама особа орендує аналогічне житло за 1669 доларів на місяць і щомісяця інвестує близько 1000 доларів зекономлених коштів у фондовий ринок із помірним річним прибутком 8%, через 30 років вона накопичить портфель на суму близько 1,13 млн доларів – майже як у випадку купівлі, але з більшою ліквідністю активів.

Zandi підкреслює, що ключ цієї стратегії — дисципліна: орендатор має інвестувати стабільно протягом тридцяти років і не виходити з ринку у періоди падіння. «Волатильність цін на нерухомість значно менша, ніж на фондовому ринку», — говорить він, — «це одна з важливих переваг купівлі житла як інструменту накопичення багатства».

Згідно з розрахунками професора Stern Business School Нью-Йоркського університету Aswath Damodaran, незалежно від того, чи розглядається період у 10, 50 чи майже 100 років, середній прибуток фондового ринку завжди перевищував прибутковість нерухомості. З 2000 року середній річний прибуток S&P 500 (з реінвестуванням дивідендів) становив близько 8,3%, тобто більш ніж удвічі перевищував зростання цін на житло за цей же період.

Молоді люди з високими доходами свідомо обирають оренду

Зазначається, що ця тенденція особливо помітна серед високодоходних груп населення.

За даними Harvard Housing Studies Center, серед орендних домогосподарств із річним доходом щонайменше 175 000 доларів близько третини орендарів у віці 25-34 років, а 26% – у віці 35-44 років — це саме той віковий період, коли традиційно більшість американців вперше купують житло. Серед цих домогосподарств із високими доходами близько половини одружені, 70% орендарів мають диплом про закінчення університету, а третина — ступінь магістра.

Фінансовий планувальник Josh Radman зазначив, що у спілкуванні з клієнтами, більшість яких — люди у віці 30-40 років із високими доходами, він завжди презентує їм таблицю амортизації кредиту — яка наочно показує, як більшість початкових щомісячних платежів спрямовується на відсотки, а не на чисту вартість житла.

«Для тих, хто розглядає купівлю житла лише як інструмент накопичення, це зазвичай відкриває очі, особливо в умовах відносно високих процентних ставок.»

Сам Radman — «щасливий орендар». Він підкреслює, що купівля житла тягне за собою непередбачувані витрати на ремонт, а також зростання вартості страхування житла та податку на нерухомість, які останні роки випереджають інфляцію.

«У нас дуже чітке уявлення про витрати на житло — максимум це орендна плата. Якщо купуєш житло, відповідальність за все лягає на тебе.»