Amerika "ijara uy aholisi" tezlikda ko‘paymoqda: uy sotib olishmaydi, pulni fond bozoriga kiritishmoqda

Yuqori uy narxlari va yuqori foiz stavkalarining ikkiyoqlama bosimi ostida, tobora ko'proq amerikalik yoshlar "faqat uy sotib olish orqali boylik to'planadi" degan an’anaviy e’tiqodni qayta ko‘rib chiqmoqda va uzoq muddat ijarada yashab, mablag‘larini moliya bozorlariga yo‘naltirishni tanlayapti.

MarketWatch 2-sentabr xabariga ko‘ra, Harvard Universitetining Uy-joy Tadqiqotlari Qo‘shma Markazi ma’lumoticha, o‘tgan o‘n yil ichida yillik daromadi kamida 175 000 dollar (Amerikadagi eng yuqori 20% daromad qatlamiga kiradiganlar) bo‘lgan ijarada yashovchi oilalar soni 1,2 millionga ko‘paydi. Ushbu yuqori daromadli guruhlar uy sotib olishga imkoniyati yo‘qligi uchun emas, balki moliyaviy hisob-kitobdan so‘ng ijarani ongli tarzda tanlayapti.

Hozirda AQShning 50 ta eng yirik shahar hududlarida boshlang‘ich uy toifasi uchun o‘rtacha oylik ijara qiymati 1669 dollar, bu esa o‘xshash uy sotib olishga nisbatan oyiga 2589 dollardan taxminan 35% arzon, farq 920 dollarni tashkil etadi. Aynan mana shu tafovut “ijarachilar” uchun asosiy mantiq bo‘lib xizmat qilmoqda: uy-joy xarajatidan va dastlabki to‘lov uchun ajratilishi rejalashtirilgan mablag‘larni aksiyadorlik bozoriga kiritish va o‘nlab yillik murakkab foiz orqali boylik jamg‘arishga umid qilish.

Gallup ma’lumotlariga ko‘ra, so‘nggi o‘n yil ichida 18-34 yoshdagilarda yaqin orada uy sotib olishni rejalashtirmayotganlar ulushi taxminan 15% dan 30% gacha ikki baravar oshdi. Simon-Kucher konsalting agentligi o‘tkazgan so‘rov natijalariga ko‘ra, Y-muҳit va Z-muҳit vakillarining deyarli yarmi ijarada yashashni "uzoq muddatli strategik turmush tarzi" deb hisoblaydi.

Yuqaru uy narxi va foiz stavkalari – uy sotib olish mantiqiy emas

Amerikada uy-joy muqarrarligining yomonlashuvi bu tendensiyaning asosiy harakatlantiruvchi omilidir. Harvard Uy-joy Tadqiqot Markazi ma’lumotiga ko‘ra, hozirda uylarning o‘rtacha narxi oila daromadining o‘rtacha miqdorining besh baravariga yetgan, bu esa tarixiy ko‘rsatkichdan ancha yuqori. 2000-yildan beri AQShda uylarning o‘rtacha narxi yiliga o‘rtacha 3,7% ga oshgan.

Xabarga ko‘ra, Portlendda moliyaviy rejalashtirish bilan shug‘ullanuvchi Natalie Slagle va uning turmush o‘rtog‘i Dan Slagle misoli bunga yorqin o‘rnak bo‘la oladi. Ular bir vaqtlar uy sotib olishni jiddiy o‘ylab ko‘rishgan, hisob-kitobdan so‘ng oyiga taxminan 6000 dollar kredit to‘lashga qodir deb topishgan va bu taxminan 940 000 dollarlik uyga to‘g‘ri kelardi. Biroq, ushbu narxda mavjud uylar ko‘pincha sezilarli kamchiliklarga ega bo‘lib chiqqan va ikki marta taklif ham muvaffaqiyatsiz tugagan.

Nihoyat, ular ijarada yashashda davom etishni tanlashdi. Hozirda har oy ijara haqi 4000 dollarni tashkil etib, bu kutilgan kredit to‘lovidan uchdan birga arzonroq. Tejalgan mablag‘lar esa qizlari uchun kollej jamg‘arma hisobiga, mebel xaridiga, naqd zaxira ko‘payishiga, shuningdek, nafaqa jamg‘armasiga maksimal to‘lov va brokerlik hisobiga doimiy investitsiya qilishga yo‘naltirilmoqda. Natalie Slagle shunday deydi:

“Biz doimiy hisob-kitob qilamiz: ijarada ham, uyda ham yashasak, hayotimizning oxirigacha moliyaviy barqarorlikni saqlashimiz kerak.”

Ijara va investitsiyaning moliyaviy mantiqi

Bu strategiyaning asosiy arifmetikasi murakkab emas: uy sotib olish kredit to‘lovidan kamroq ijara to‘lash, farq va dastlabki badal mablag‘ini uzoq muddat moliya bozoriga tikib, murakkab foiz hisobiga sof aktiv to‘plash.

Moody’s bosh iqtisodchisi Mark Zandi tomonidan taqdim etilgan model bu farqni yorqin ifodalaydi:

Aytaylik, 35 yoshli inson 340 000 dollarlik boshlang‘ich uyni oladi, dastlabki to‘lov 10%, 30 yillik ipoteka foizi 6,1%, soliqlar va ta’mirlash to‘lovlari bilan birga oylik xarajat taxminan 2600 dollar bo‘ladi, uy narxining yiliga o‘rtacha oshishi 4% deb olinsa, 65 yoshga kirganda u qiymati taxminan 1,1 million dollarlik kreditdan xoli uyga ega bo‘ladi.

Agar xuddi shu odam oyiga 1669 dollarga xuddi shunday uy ijaraga olsa va oylik taxminan 1000 dollar tejagan mablag‘ni doimiy ravishda aksiyalarga investitsiya qilsa, yiliga 8% mo'tadil daromad ko‘rsatkichda 30 yil so‘ng portfel hajmi ham taxminan 1,13 million dollar bo‘ladi — natija deyarli o‘xshash, lekin aktivning likvidligi ancha yuqori.

Zandi ta’kidlaydiki, bu strategiyaning kaliti — intizom: ijarachilar 30 yil mobaynida investitsiyani davom ettirishi va bozor tushgan paytda mablag‘ini olib chiqmasliklari kerak. “Uy narxlaridagi tebranishlar aksiyalarga qaraganda ancha kichik,” deydi u, “mana shu — uy sotib olishning sarmoya vositasi sifatida muhim ustunliklaridan biri.”

Nyu-York Universiteti Stern Biznes Maktabi professori Aswath Damodaran hisob-kitoblariga ko‘ra, nafaqat so‘nggi 10 yil, hatto 50 yoki 100 yil davomida ham aksiyalar bozorining o‘rtacha daromadliligi ko‘chmas mulkka qaraganda yuqori. 2000-yildan buyon S&P 500 indeksi (dividendlari qayta investitsiyalangan holda) yiliga o‘rtacha 8,3% daromad ko‘rsatdi, bu esa uy narxi o‘sishidan ikki baravar yuqori.

Yuqori daromadli yoshlar ongli ravishda ijarani tanlayapti

Qiziqarli jihati, ushbu tendensiya aynan yuqori daromadli qatlamda yaqqol.

Harvard Uy-joy Tadqiqot Markazi ma’lumotiga ko‘ra, yillik daromadi kamida 175 000 dollar bo‘lgan ijarachilar oilalari orasida, taxminan uchdan biri boshliqning yoshi 25–34 oralig‘ida, 26% esa 35–44 yoshda — bular Amerika tarixida uy birinchi marta sotib olinadigan eng muhim yosh toifasidir. Ushbu yuqori daromadli ijarachilarning yarmiga yaqini uylangan, 70% oliy ma’lumotli, uchdan biri esa magistr darajasiga ega.

Moliyaviy rejalashtiruvchi Josh Radman aytishicha, u asosan 30–40 yoshli yuqori daromadli mijozlari bilan gaplashganda ipoteka amortizatsiya jadvalidan foydalanadi — bu jadval to‘lovlarning dastlabki yillarda ko‘plab qismini foizlarni qoplashga ketishini aniq ko‘rsatadi.

“Uyni shunchaki jamg‘arma vositasi sifatida ko‘radiganlar uchun bu ochiq ko‘zlarni ochadigan tajriba bo‘ladi, ayniqsa foiz stavkalari nisbatan yuqori bo‘lsa.”

Radmanning o‘zi ham “baxtli ijarachi". Uning fikricha, uy sotib olish — kutilmagan ta’mirlash harajatlari, so‘nggi yillarda inflyatsiyadan tezroq oshayotgan uy sug‘urtasi va soliqlar uchun ham javobgarlikni o‘z zimmasiga olishni anglatadi.

“Uy-joy xarajatlarimiz bo‘yicha juda aniq tasavvurga egamiz — yuqo‘ri chegara bu ijara narxi, uy sotib olsangiz, uyning hamma muammosi uchun siz javobgar bo‘lasiz.”