Американцы всё чаще предпочитают арендовать жильё: вместо покупки недвижимости они вкладывают деньги в фондовый рынок

Под двойным давлением высоких цен на жильё и высоких процентных ставок всё больше молодых американцев пересматривают традиционную установку "накопить богатство можно только покупая жильё", предпочитая долгосрочную аренду и вложение средств на финансовых рынках.

Согласно докладу MarketWatch от 2 сентября, по данным Совместного центра исследований жилищного строительства Гарвардского университета, за последнее десятилетие число семей арендаторов с годовым доходом не менее 175 000 долларов (топ-20% по доходам в США) увеличилось на 1,2 миллиона. Эти группы с высоким доходом не потому, что не могут позволить себе покупку жилья, а осознанно выбирают аренду после финансовых расчётов.

В настоящее время в 50 крупнейших городских агломерациях США средняя месячная стоимость аренды жилья начального уровня составляет 1669 долларов, что примерно на 35% (920 долларов) ниже средней ежемесячной стоимости владения аналогичным жильём — 2589 долларов. Эта разница в стоимости становится ключевой логикой "сторонников аренды": сэкономленные на жилье средства, а также деньги, предназначенные для первоначального взноса, регулярно инвестируются в фондовый рынок, с расчетом на долгосрочное накопление капитала за счёт сложных процентов.

Данные Gallup показывают, что за последние 10 лет доля людей в возрасте от 18 до 34 лет, не планирующих покупать жильё в ближайшее время, выросла примерно с 15% до 30%. Согласно опросу консалтинговой компании Simon-Kucher, почти половина опрошенных представителей поколения миллениалов и Z рассматривают аренду как "стратегический долгосрочный выбор образа жизни".

Высокие цены на жильё и высокие ставки: покупка невыгодна

Ухудшение доступности жилья в США является основной движущей силой этой тенденции. По данным Центра исследований жилищного строительства Гарварда, сейчас медианная цена дома в США составляет пятерной размер медианного семейного дохода, что значительно превышает исторические показатели. С 2000 года среднегодовой рост медианной цены дома составлял примерно 3,7%.

В отчёте рассказывается, что опыт Натали Слэгл и её мужа Дэна Слэгла, финансовых консультантов из Портленда, весьма показателен. Супруги серьёзно рассматривали покупку жилья, и после расчетов выяснили, что могут позволить себе ежемесячный платёж по ипотеке около 6000 долларов, что соответствует бюджету покупки дома примерно за 940 000 долларов. Однако на этом уровне предложенные дома имели значительные недостатки, а две попытки сделать ставку завершились поражением на аукционе.

В итоге они решили остаться в аренде. В настоящее время они платят 4000 долларов в месяц за аренду — примерно на треть меньше, чем предусматривала потенциальная ипотека. Сэкономленные средства идут на накопления для колледжа дочери, покупку мебели, увеличение резервов наличности, а также максимизацию взносов в пенсионный фонд и пополнение брокерских счетов. Натали Слэгл говорит:

«Мы постоянно пересчитываем наши возможности — как при аренде, так и при покупке жилья, — чтобы быть уверенными в финансовой устойчивости до конца жизни.»

Финансовая логика аренды и инвестиций

Основная арифметика этой стратегии довольно проста: снимать жильё по цене ниже ежемесячного ипотечного платежа, а разницу и средства первоначального взноса стабильно и долго инвестировать на финансовых рынках, используя силу сложных процентов.

Главный экономист Moody's Марк Занди предлагает наглядную модель для сравнения:

35-летний человек покупает дом начального уровня за 340 000 долларов, вносит 10% первоначальный взнос, берёт ипотеку на 30 лет под 6,1% годовых, при этом ежемесячные расходы на выплаты по кредиту, налоги и обслуживание составляют около 2600 долларов. При ежегодном росте цены на жильё 4% к 65 годам у него будет дом стоимостью около 1,1 млн долларов без долгов.

Если тот же человек решает снимать аналогичный дом за 1669 долларов в месяц и инвестирует сэкономленные ежемесячно около 1000 долларов на фондовом рынке под умеренную ставку доходности 8% годовых, то через 30 лет капитал составит примерно 1,13 млн долларов — результат сопоставим с покупкой, но активы будут более ликвидными.

Занди отмечает, что ключевым в этой стратегии является дисциплина: арендатор должен стабильно инвестировать в течение трех десятков лет и не выходить из рынка во время падений. "Колебания цен на жильё гораздо ниже, чем на акции, — говорит он. — Это одно из важных преимуществ в пользу накопления богатства через недвижимость."

Профессор Школы бизнеса Стерна Нью-Йоркского университета Асуатх Дамодаран отмечает, что если рассматривать ретроспективу в 10, 50 или даже почти 100 лет, средняя доходность фондового рынка всегда превосходила недвижимость. С 2000 года средняя годовая доходность индекса S&P 500 (с реинвестированием дивидендов) составляла около 8,3%, что более чем в два раза превышает рост цен на недвижимость за тот же период.

Молодежь с высоким доходом осознанно выбирает аренду

Примечательно, что по сообщениям издания, эта тенденция особенно ярко выражена среди групп с высоким доходом.

По данным Центра исследований жилищного строительства Гарварда, среди арендаторов с доходом не менее 175 000 долларов в год порядка трети глав семей в возрасте от 25 до 34 лет, 26% — в возрасте от 35 до 44 лет — это как раз тот возраст, в котором американцы традиционно впервые приобретают жильё. Среди этих семей арендаторов с высоким доходом почти половина состоит в браке, 70% глав семей имеют высшее образование, треть — степень магистра или выше.

Финансовый консультант Джош Радман отмечает, что в работе с клиентами (в основном 30-40-летние с высоким доходом) всегда показывает им график амортизации по ипотеке — эта таблица наглядно демонстрирует, что в первые годы большая часть месячного взноса уходит на проценты, а не на увеличение стоимости дома.

«Для тех, кто рассматривает покупку дома исключительно как инструмент накопления, это часто становится настоящим откровением, особенно в условиях относительно высоких процентных ставок.»

Сам Радман — «счастливый арендатор». Он отмечает, что покупка дома означает не только ипотеку, но и непредсказуемые расходы на ремонт и, кроме того, быстро растущие (выше инфляции) налоги на недвижимость и страхование жилья за последние годы.

«Наши расходы на жильё предельно предсказуемы — максимум это цена аренды. А купив дом, ты отвечаешь уже абсолютно за всё, что с ним связано.»